K409 房租真没涨多少,一般租房的人尽管放心

品酒聊人生2019-06-16 11:29:19


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记得大约15年前前后,个人在上海有一些当房客的经验,租过不少房子,当时在距离明珠塔距离三公里的位置,租了大约五年时间房子,租过几种不同类型房子,整个测算下来,大约是每平米月租金35元左右。


如今,15年过去了,我再回头去查询当年那附近的房子房租,每平米单价是70元左右。


十五年时间,房租涨了100%, 年涨幅4.7%。而当年当地房价是每平米大约一万二,如今大约七万,年涨幅12.5%


也就是房租涨幅,在这个我了解的地方,每年的涨幅都是房价涨幅的37%而已。


我再去翻找网上的统计数据,刚好有个数据是从2004年开始统计租金的:



按照这个,放在一年前,从2004年到2017年,13年时间,四个城市也平均大约只是房租翻倍而已,里面的广州深圳甚至只提升了60%左右,毕竟有城中村在背后帮忙者,广州深圳算下来,十几年来租金年涨幅仅仅大约3个点。


两年多来,上海和广州的房租,甚至是猛跌的,只有北京和深圳呈现上涨而已。


这里面有人会发现,那当年怎么房租那么贵?当年极少人一个人或者两个人租房,70平米的房子,通常情况是四个人一起分摊,尽可能的塞人,双层的高低床是基本配备。


这到底是房东在剥削房客,还是房客在剥削房东?


按理说,随着租房人员的收入提升,能支付的能力每年必然提升至少8-10%左右,十几年来,应该会追求更好的租房条件和愿意支付对应的代价,而实际上没有,收入每增加10元,只愿意增加3元或者4元用于租房,多年累积下来,收入已经翻了好几倍,而房租只翻一倍。


深圳


深圳是因为两年来,整个市场没有增加多少新房,政府一直在根据房价走势控盘,这两年住在深圳的人会有个感觉,很少看到施工兴建新房的吊塔了,导致即便深圳这两年新增人口仅仅 3% 也有 45万人,而2017年深圳新建商品房出售数量仅仅2万多套,直接导致房租暴涨。



北京


北京的情况非常复杂,有拆迁的因素,从我观察北京地铁乘客人数,我发现北京真的人口没有减少,反而增加,推算两年来增加了大约5-8%的人口,因此房租猛涨。


北京的租房价格上涨还有一个原因,是截断外地人买房资格后,大量的租房支出由公司支付,支付能力更强,愿意支付极高的租房价格换取高层管理人员的工作时间,这是我之前经常提到的,核心区的房屋价值,总有一天会慢慢浮现,因为对不少人来说,时间价值会逐步垫高,他们只住核心区。


一个月前我网上仔细查询过以北京六里桥和房山长阳的房价与租金以及工资水平后,发现北京目前的吸引力极大,很多工作并不需要多么高科技的技术,也能在北京顺利的存活下来。这批人会从外围开始向核心区慢慢迁移,推高核心区租金。


而台北相比之下,这种优势已经没有了,公司发展时间长了,人员稳定,社会老龄化,对新技术高科技人员要求量不再持续增加,各行各业竞争厉害,就业的工资水平顶多只比外围城市高30%,而房价却是外围城市的两倍以上,对一般人来说毫无吸引力,不会像北京那样仍旧有大片发展天空。



广州


广州两年以前租金回报率是很高的,都达到3%以上,但是看看去年全国主要城市新建商品房销量排名:



广州的房租下降源于广州本地的2017年新建房屋超过十万套出售之外,还有佛山大量新房来分摊大量的客源。



上海


把上海拿来和北京对比,就形成了极大的反差.

供给是挂牌价,需求是成交价,北京居然前月出现成交价超越挂牌价,而上海却是一堆挂牌出租的,找不到租客,一年以来,上海发生了什么?我只能猜测是人口真的变少了,地铁乘客数量有迹象,不过这个分析不完了,相对华北地区大片外围城市没有发展与华东地区大片城市房价纷纷大涨,大量的上海外地人纷纷跑回去发展,这是我的猜测。



又找来其他城市的租金:




陵水和三亚的租金,由于有统计样本问题,托管问题,长短租问题,计算方法问题等等,反正严格限购,不讨论。


南京的租房回报率高?不高,这是房价高。猜想很可能自如这类的公司在北京一旦成功,下一个选中的就会是南京,要符合几个原则:绝对的严格限购,当地领导人严守房价不上涨,逼人去租房,然后行政层级高,大量的人必须进来办事,产业发展属于偏上速度的,附近有大量人口作为支持,比如安徽和江北人口。


最后这个厦门与大连,刚好形成了强力的对比。


厦门房价是大连三倍,而租金只高了两成。这两个极端,估计自如都不会去,大连限购不够严格,范围不够大,而厦门可能没有足够吸引人员持续流入的能力。


总的房租分析看下来,有关的在这几点:


  • 人口趋势,出生、死亡、流入与流出,真实人口数量决定80%房租走势。

  • 政府是否对当地实施严格的限购,导致市场扭曲,很多人失去购房资格,只好租房。

  • 政府是否意图干扰房屋供应(拆老房、减少新房),干扰人员去留,效果如何,都会短期极大影响租金。

  • 政府对长租公司的管理采取放任还是严格管理,也会影响租金价格。



从已经发生的地方来看,房租、房价、跟租房回报率居然是无关的,在国外,一个地方如果租金很低,会吸引一些人过来,逐渐调整回来,最终达到一定的平衡,在中国,房租高了,回报高了,多建房?不是你想建就给你建。回报低了,想卖房,也不是你想卖就能卖,限售!!


当只有绝大多数人可以自由的选择租房还是买房的时候,我们去讨论租房回报率与租金才有意义。


所以,中国很多地方有个现象是国外发达国家比较不会发生的:有些地方房价一直涨,租房回报率却不怎么下降,因为还有大量的人必须选择租房,租房是他们唯一的选择,而且外部的人很难去大量的购房,提供房子帮他们降低房租,其实,这就是一个投资的机会


如果你非得问我说,你有北京和深圳的房票,究竟要不要买,其实我也很迷茫,所有负责任的人也不会给你意见,因为当地政府的力量太强大了(比如北京房价最差的时候就是雄安宣传最猛的时候)。


是否完全只看租金回报率决定买房,在中国,几乎是一城一策,没有一个绝对的标准。我只想给一个建议:到相对尊重自由市场的地方去,只要这个地方人口还在流入,租金回报率在全国前30%位置,去投资,让源源不断的来人,确保你的租金回报率不至于快速降低,其他城市也想指望北京市政府那样的奇怪政策搭配自如的激进拿房做法来给你涨房租?我不太相信。


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